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楼主: BMW

(买房租房注意事项)房产知识经验交流贴(租房先看这里)

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猪GG  发表于 2007-7-9 00:22:17
买现房或期房如何办理
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  发表于 2007-7-11 23:06:09
有产权就是等70年后房子到了一定的年限需要拆迁ZF会给拆迁户一定的补贴.
而使用权的房子是等70年后房子到了期限了ZF将无偿收回房子的所有权.
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   楼主| 发表于 2007-7-18 10:05:43
原帖由 三横一竖 于 2007-7-9 00:22 发表
买现房或期房如何办理

这个产权开发商会帮你们办理一手产权。
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      用爱心去做事业,

               用感恩的心做人!

人生成功的意义不在于自己拥有多少,而在于——因为你的存在能够帮助多少人改变命运。

   楼主| 发表于 2007-7-18 10:08:39
原帖由 阳光仔 于 2007-7-11 23:06 发表
有产权就是等70年后房子到了一定的年限需要拆迁ZF会给拆迁户一定的补贴.
而使用权的房子是等70年后房子到了期限了ZF将无偿收回房子的所有权.

现在的房子几乎不会用到70年,以现在的建筑质量使用40年已经是危房了。基本上会拆掉重建或重新规划。
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   楼主| 发表于 2007-7-18 10:13:26

签合同请注意五大问题

正式条款五大方面
   
    首先,对于房屋所用的建筑材料、装修标准都要在合同中加以明确。房屋所用的建筑材料,直接关系到房屋的质量。装修标准也应明确,一般来说,住宅大部分是粗装修,以利于购房者根据自己的喜爱,对房屋进行装修。

    其次,对于小区所应具备的公用配套服务设施要在合同中加以明确。公用配套服务设施(如商店、邮局、学校等)的种类及数量、质量直接关系到居民的生活质量,因此应在合同中具体列明小区所具备的公用配套服务设施的种类、数量及具体交付使用的时间。

    再次,对于房屋的附属设施要进行约定。房屋的附属设施包括自用的附属设施和共用的附属设施。自用的附属设施包括煤气、卫生洁具等;共用的附属设施包括电梯、电视天线、电话线等。对于房屋包括的附属设施要在合同中列明。

    然后,对于房屋的建筑面积要约定,并明确当交付的房屋的建筑面积和合同所约定的建筑面积不符时,应如何处理。在约定房屋的建筑面积时,要分别写明实得的建筑面积和分摊的公用建筑面积,以防开发商虚报要分摊的公用建筑面积。由于住房实际能够利用的仅是实得的建筑面积,因此实得的建筑面积和房屋总的建筑面积比率(即房屋的使用率)越大,对于住户来将越有利。住宅的使用率一般来讲应不低于70%。

    最后,对合同中没有涉及到的内容,购销双方应另行签订补充协议加以规范.商品房预售合同只是对买卖商品房的一般事项作了具体规定,实际上由于楼盘的性质不同,开发商促销手段不一样,有许多内容是合同中没有涉及到的。为了规范双方的交易行为,减少交易纠纷,就双方约定的其他事项另行签订补充协议也是必要的。

    补充协议三大注意
1、关于免费赠送住宅设备、设施的补充协议。发展商如许诺免费赠送IDD电话、进口家具、电器,可以在补充协议上载明,为了防止歧义,最好标明赠送电话包括免初装费及送电话机、电话线,以后万一打起官司来,就有凭有据了,不会因对方口说无凭或钻字眼而吃哑巴亏。

2、关于购房入户的补充协议。如所购商品房符合当地ZF有关购房入户的规定,且开发商承诺代为办理有关手续,购房者可要求签订关于此问题的补充协议,并在协议中订明:如开发商不能在约定期限内办妥入户手续,购房者有权解除合同,所付一切费用由开发商如数退还。

3、关于银行按揭的补充协议。这是近几年在付款方式上出现的新问题。为解决购房资金不足的难题,开发商可委托某一家或几家银行为其开发的楼盘提供购房按揭,但按揭的年限与成数发展商不权决定,须由贷款银行根据购房者提供的担保条件最后确定,一般在购房合同签订后的一个月内才能知晓。因此为了降低风险、维护自身权益,购房者可要求开发商就此问题签订补充协议,在协议中订明:如按揭申请不被银行所接纳,购房者有权解除合同;如按揭成数与年限低于特定值(如七成10年),购房者可要求变更付款方式等等。
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   楼主| 发表于 2007-7-18 10:14:02

购房:怎样与发展商签预售合同——关于权属证书

  这里所说的权属证书即“五证齐全”,主要包括:  
  国有土地使用权证;建设工程规划许可证;建设用地规划许可证;开工证;销售许可证。买家还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致,是否同与您签约的发展商名称一致。
  关于合同文本
  应当和发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表,如不是,则其是否持有“授权委托书”。另外应要求发展商在合同上加盖公章。在签约时必须认真阅读合同文本,确认所有内容。如果很多您所关心的内容合同里没有体现,就要与发展商签订补充协议或特别约定。
  关于违约责任
  在预售契约中一定要明确约定违约责任,最好明确约定违约金,一般而言,现行违约金标准为每日万分之四。
  对于可能出现的纠纷,买卖双方可以采用协商方式解决,还可以选择仲裁或诉讼的方式解决。有些发展商要求客户在签订正式的预售契约后再签订一个补充协议,两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同,请买家注意协调统一,以免日后扯皮。
  关于定金
  有些发展商在买家交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金,这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款,因此,建议买家最好与发展商在协议中约定,若买家得不到按揭贷款时,定金该如何返还,是否要扣除部分作为手续费等。
  关于物业管理条款
  有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这是对买家的消费者知情权的侵害。因此,买家应该将物业管理条款与预售契约分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准。
  为了保证您的合法权益,您在签署合同时最好能聘请房地产专业律师为您把关,替您审查有关资料,提供有针对性的法律意见。
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   楼主| 发表于 2007-7-18 10:28:19
谢谢大家的支持!

[ 本帖最后由 BMW 于 2008-6-14 10:18 编辑 ]
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  发表于 2007-7-22 14:28:10
学习呀[em11]
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猪GG  发表于 2007-7-25 16:51:09
我想问一下给个人的租房!怎么防止被骗!怎么才能确认钱交给的是房子的主任!
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   楼主| 发表于 2007-7-25 17:00:01
看产权证上的名字是否与身份证上的一致,也可以询问邻居,交房租直接打到他银行账户并保留存款单,以备以后核对。或者直接交给房东,让他给你写张房租收条。
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猪GG  发表于 2007-7-26 17:34:04
太谢谢你了!
但要是他房子还在贷款中或产权证还没拿到!
又或者旁边的邻居都是新买的还不认识那怎么确认?
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  发表于 2007-7-28 17:41:40

产权人明确 房子未办理产权证也可转让

产权人明确 房子未办理产权证也可转让
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作者:http://www.fxun.com 来源:厦门晚报 更新日期:2007-5-31 阅读次数:348  
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何小姐:我去年在福州通过房产代理有限公司购买了一套二手房,当时这套房子的产权证还没办,房东说可以用合同更名的方式转让,就是房东保证我能直接与开发商签订《商品房买卖合同》,我支付给房东17万元左右的差额款。我们签订了一份《房产买卖经纪合同》,我当时支付了4万元的定金给房东。现在房价涨了很多,房东跟我说不卖了,并说当时签订合同时还没有产权证,根据法律规定没有办理产权证的房子是不能买卖的,所以我们所签的《房产买卖经纪合同》是无效的。请问我们所签的《房产买卖经纪合同》真的无效吗?我可以要求开发商将房子卖给我吗?
    福建信海律师所陈水湖、林敏辉:根据我国《城市房地产管理法》的规定,未依法登记领取权属证书的房子是不得转让,但是该条规定并不能理解为所有没有产权证的房子都不能转让。对于那些没有办理产权证,但产权人明确的房子则应允许权利人进行买卖。根据何小姐的陈述,房东之前已经与开发商签订了一份正式的《商品房买卖合同》并支付了购房款,此时应认为产权人已经明确,房东有权处分该房子。因此,房东以此为由主张《房产买卖经纪合同》无效是错误了,这也是一种违背诚信的行为,何小姐可以要求房东根据合同来承担相应的违约责任。

    何小姐与房东所约定的以合同更名的方式来转让房产表面上看是对房子所有权的转让,实际上是一种合同权利和义务的转让,即房东将与开发商买卖房子的权利和义务转让给何小姐。根据我国法律的规定,一方可以将合同权利义务转让给第三人,但是必须经合同另一方同意。因此,开发商可以同意也可以不同意将房子卖给何小姐。在开发商不同意的情况下,何小姐只能要求房东要承担违约责任了。。(若需要进一步法律咨询,可以拨打5869067与律师直接联系)
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