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[本地杂谈] 福厦限购“连环炸”!炒房客降价百万求脱手!限购后合同纠纷咋办?

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猪GG  仔仔麻麻 发表于 2017-3-30 08:42:05 |收藏本帖 |阅读模式
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限购年年有,今年特别多。

昨晚福州厦门两大城市,连夜发布限购政策;

加码加码再加码!抑制房价增长!

厦门已有炒房客降价百万甩卖!福州房价是涨还是跌?

不断被刷新的楼市限购政策之后,哪些人受到最大影响?

限购之后,如何解决合同纠纷?

正文

01

连环炸! 福厦限购加码升级

继一线及部分二线城市包括一些卫星城市短时间密集出台从严政策之后,福厦两地政策接二连三不断被刷新,两兄弟飙上了,限购、限贷、限卖齐齐出台了。

福州、厦门限购政策对比:

福州、厦门限贷政策对比:

抛开城市、交通以及在此基础上的人口吸附力等因素不说,新政出台引发众多业内人士讨论,有两点值得注意:

第一:去年9月份调控以来,福州厦门接二连三的地王以及相关去库存政策出台,福建整个房地产市场在全国范围内,都比较火热。

第二:政府限价使得供不应求的市场更加紧张,土地供应跟不上,进一步引发了市场的抢房恐慌情绪,最终导致成交量持续火爆。

不管怎么样,政策已出台(福州相较温和,留有一定空间),市场加速洗牌,业界认为,厦门未来继续上行的局面不会发生根本性的改变,福州在加剧分化和经历一轮洗牌后上行趋势也会迅速确立。

与此同时,需要提醒购房者的是,没有受到过多干预的厦门、福州等严控氛围外的外溢城市或区域或会有一波短暂的行情,是否会诱发相关政策的出台呢?

02

新政对刚需住房影响有多大?

新政出台后,有声音说,福州、厦门房价又要暴涨了,因为新购住房未满两年不得交易这一条,限制了卖方,福州、厦门二手房房源将更加稀缺,加上一手房供应又像挤牙膏,卖方将占绝对主导权。

可流动房源能满足市场需求

业内人士分析,市场买卖双方其实是个平衡关系,这俩城市这轮楼市调控新政,很明显是打击投资客,年后楼市成交量暴涨,很大一部分原因是大量投资客入场,加上部分中介协作吆喝,形成购房的恐慌情绪。

但新政出台后,击退了投资客,市场供不应求的水分,也就被掐掉了,没有投资客兴风作浪,剩下刚需和置换客户,目前市场上可流动的房源,是能够满足这部分人需求的。

大批二手房交易或遭遇影响

这次最影响改善型置业、投资客以及二手房的购买者。业内人士分析,最主要的问题在于“取得不动产权证未满2年的,本地户籍第二套和外地户籍第一套不得上市交易,不得办理转让公证手续”这个政策。

但目前存在争议点在于“不动产权证”认定时间以什么时间为准,需要等待细则出来后才会知晓。业内人士透露,这一点将会影响很大一批二手房买卖“可能很多原来谈好的房子,突然失去了交易资格”。

购房成本大增 给炒房客一记“绝杀”

继3月24日调控加码之后,厦门今后不得打阴阳合同,交易只能打一个价格。跟公积金一样,银行商业贷款以交易备案价格为基数,计算贷款成数。政策主要针对炒房客从银行“骗贷”,杜绝利用虚高杠杆炒房的现象。

在厦门二手房市场,“阴阳”合同存在已久,报给银行的评估价,实际交易价格即过户价,和报给不动产登记中心的指导价,是不一样的。现在这招行不通了,虽然对全额付款和没有什么贷款需求的人不一样,但厦门房价高,能全额付款的购房者毕竟在少数,可以说,大部分人的购房成本也会明显大增,要么增加一大笔首付,要么就多交税。

迫于资金压力 炒房客价百万求脱手

昨天还只降30万,今天就改降50万,降80万还没人问,干脆降价100万……昨日是厦门楼市新政出台第四天,一批急降价房源涌入市场,微信朋友圈一时被相关信息刷屏。

记者通过多方证实,这些降价房源真实存在,且发布降价房源的中介直言,这些都是来自炒房客的房子,去年已经涨了一波,今年春节后又借地铁等利好爆拉了一把,新政后迫于资金回笼压力,在主动回吐利润了。

03

限购之后,合同纠纷如何处理?

政策一夜变天,但涉及购房者人数众多。一旦买受人失去购房资格或无法足额贷款导致房屋买卖合同无法继续履行,由此也必然会产生大量的房地产买卖纠纷案件。这些合同纠纷如何应对呢?

房产纠纷专业法律讲解
问题1限购限贷政策是否属于“不可抗力”?交纳定金后,买受人发现自己被限购,可否主张解除合同并要回定金?



解答——

限购限贷政策不属于“不可抗力”,不能依据不可抗力条款解除合同,
问题2买受方因限购政策依法解除合同,导致出卖方受到损失的,出卖方可否要求补偿?

解答——可以。

参考北京高院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》(以下简称《北京会议纪要》)第三条第一款:经审理合同解除确实导致当事人利益失衡,损失方要求对方补偿其合理损失的,可酌情予以支持。
问题3合同约定的过户时间在限购政策出台前,因一方当事人迟延履行义务导致合同无法继续履行的,守约方可否追究对方违约责任?



解答——可以。

《北京会议纪要》第三条第二款:房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。
问题4因限购政策导致合同无法继续履行,买受人不行使合同解除权,出卖方可否行使合同解除权?



解答——可以,双方都有权行使合同解除权。
问题5为规避限购政策,借用符合条件人的名义购买房屋,可否主张产权?



解答——不可以。除非以后符合购买条件。

《北京会议纪要》第九条:因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持;借名人因自身条件变化或政策调整等原因符合住房限购政策的,可以判决登记人为其办理房屋过户手续。
问题6限购政策实施后,因一方当事人虚构或隐瞒事实导致合同无法履行,如何处理?



解答——另一方可以请求解除、变更或撤销合同并主张赔偿损失。

《北京会议纪要》第七条:住房限购政策实施后,因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实,导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行,另一方当事人请求解除或撤销合同,并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的,应予支持。

04

限购前后,又要“望房兴叹”?

福州近期限购政策对比

限购的影响从市场成交数据上看更加直观。

数据显示,去年10月国庆假期前6天,五城区新建商品住宅分别成交了167套、97套、58套、47套、41套、130套。

“住宅限购”重启之后,10月7日福州新建商品住宅成交量骤降至0套,此后两天的成交量也仅有53套、35套。

与之相对应的是,去年限购前厦门楼市的外地购房者比例超过了60%,限购后,这个比例也明显下降,厦门楼市成交量迅速下滑。

虽然成交量是下跌了,厦门的房价却在限购后短时间内大幅度上涨,甚至创造历史新高。

去年启动限购以来,福州楼市较为平稳,不过今年年后开始,福州房价也出现异动。2月福州住宅均价首次突破2万达20,057元/㎡,比上个月19276元/㎡,涨781元,环比涨幅达4%。

2017年2月与2016年3月的房价对比晋安区每坪涨价10000元,台江区每坪涨8000元,你也只能感叹一句时隔一年“房是价非”。

正因为如此,为进一步稳定房地产市场,严厉打击市场投机行为,福州厦门再度出台了限购政策。

福建房价到底会涨还是跌呢,你怎么看?


最赞回复

  剪翠残叶荷 发表于 2017-3-30 08:42:07
抢坐沙发*\(^_^)/*
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  厦门海之声 发表于 7 天前

猪GG  cctxiamen厦女郎 小猪商家认证 发表于 6 天前
这种调控只是一种手段,治标不治本,有钱还是留着去旅游,开阔眼界,一生所有!推荐旅行社厦门国旅
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